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L’importanza di una buona valutazione

Il mercato di oggi, pur con confortanti segnali di ripresa, continua ad essere caratterizzato da un esubero di offerta. Inoltre, il cliente odierno non è più un dilettante, ma è una persona che è informata dei valori al mq e che conosce le rigide regole del mercato immobiliare.
Per scongiurare il rischio di farsi trovare impreparati, è necessario seguire due importanti regole:

  1. Quando un immobile viene posto sul mercato diviene fondamentale individuare fin dalle prime fasi il corretto prezzo di commercializzazione per non rendere impossibile la vendita;
  2. Nel momento della negoziazione del prezzo tra acquirente e venditore, è importante che il consulente immobiliare riesca a portare le parti a confrontarsi su criteri oggettivi (reale valore del bene).

Un immobile con un prezzo realistico si vende rapidamente, anche in un giorno il resto è fantascienza .

La valutazione di un bene varia in funzione dello scopo della stima

Un bene non ha un unico valore, ma una pluralità di valori in funzione dello scopo per il quale si rende la stima. Ad esempio: noi agenti immobiliari vogliamo trovare il prezzo di mercato al quale l’immobile sia appetibile per il maggior numero di acquirenti e per perseguire lo scopo daremo risalto a specifici parametri. Sarebbe diverso se indossassimo i panni del perito di una banca o di un perito assicurativo.

● L’oggettività
Non è possibile spogliare totalmente la nostra analisi da un certo grado di soggettività. La nostra ambizione è che l’analisi sia la più oggettiva possibile, grazie alla ricerca di valori di comparazione ordinari. Per valori di comparazione ordinari si intendono i più frequenti e, quindi, più facilmente riscontrabili sul mercato.

Ora passiamo in rassegna gli step che mediamente un agente immobiliare compie per giungere a una corretta valutazione di un immobile.

● Il sopralluogo
Ogni immobile ha delle caratteristiche oggettive che identificano già una buona parte del valore: la grandezza, il piano, l’anno di costruzione. Una casa possiede altre caratteristiche che è importante analizzare direttamente sul posto: gli affacci, la luminosità, lo stato generale ed eventualmente la qualità della sua recente ristrutturazione.

● L’influenza dei fattori ambientali
Un estimatore deve essere bravo a valutare quanto incidono sull’appetibilità dell’immobile quelle caratteristiche “astratte” che sono in grado di invogliare o far desistere un potenziale acquirente. Le possiamo chiamare fattori ambientali, come ad esempio:

–    la quantità e il livello dei servizi (comodità dei trasporti, allaccio in fogna, acqua diretta, etc.);
–    la salubrità (vicinanza a discariche, luoghi insalubri o rumorosi);
–    il panorama (alcuni panorami danno alle abitazioni che ne godono un notevole livello di prestigio).

● Il controllo documentale
Il controllo della documentazione si rende necessario per verificare la trasferibilità di un immobile. La presenza di difformità, abusi, oppure vincoli alla proprietà non rendono l’immobile libero di essere venduto. Una corretta analisi preventiva dello stato urbanistico, catastale e ipotecario della casa permette di individuare i correttivi da applicare prima della compravendita e anche di prevedere quanto incideranno economicamente sulla trattativa. A titolo di esempio:

–    la mancanza del certificato di agibilità;
–    la provenienza da donazione;
–    la presenza di ipoteche e pignoramenti;
–    l’esistenza di diritti come l’usufrutto;
–    l’immobile concesso in locazione.

● L’analisi di mercato
Abbiamo detto che il criterio di stima si basa sulla comparazione e il prezzo a cui vengono realmente venduti gli immobili è l’unico dato certo. Il valore di un bene a libero mercato è definito dal rapporto tra la domanda e l’offerta, nel caso di un immobile può essere determinato dalla base dei prezzi del compravenduto nella stessa zona in un periodo di tempo breve. Oppure può essere determinato dal calcolo della redditività prevedibile.

● Il calcolo matematico
Il bene oggetto di stima verrà messo a confronto con altri aventi caratteristiche similari e venduti di recente nella stessa zona. Il risultato ricavato da questa rassegna è un parametro tecnico: il prezzo al metro quadrato da applicare come calcolo matematico.

Un’altra indagine di mercato che normalmente si attua è quella di individuare immobili simili attualmente in vendita sui vari portali immobiliari.

Sicuramente non è un dato idoneo alla valutazione, ma aiuta a capire quali sono e a che prezzo si posizionano sul mercato i potenziali concorrenti. In pratica, indossiamo i panni del cliente interessato alla nostra casa, dobbiamo capire quali altre case sarebbe interessato a visitare. Questo processo, aiuta a identificare un valore che renda appetibile l’immobile in questione a chi è alla ricerca di quelle caratteristiche, e ci rende più interessanti.

●  L’applicazione del parametro economico
Siamo arrivati alla fase del calcolo matematico. Ora andiamo a moltiplicare il parametro tecnico, che abbiamo ricavato in precedenza (prezzo/mq), per la superficie commerciale ricavata da:

–    la somma delle superfici coperte comprese quelle occupate dai muri in misura ponderata;
–    le superfici ponderate delle pertinenze (cantine, soffitte, posti auto, box, etc.);
–    le superfici ponderate di balconi, terrazze giardini e simili.

Infine applichiamo i correttivi sopra citati relativamente a quelle caratteristiche intrinseche, estrinseche e di appetibilità.

● La discussione con il cliente e definizione delle strategie
A questo punto non ci rimane che incontrare il nostro venditore e ripercorrere insieme a lui l’intero percorso che abbiamo fatto finora. Gli illustreremo tutte le premesse e metteremo in evidenza come si è mosso e come continua a muoversi il mercato intorno a lui. Infine trasmetteremo al nostro cliente le conclusioni sotto forma di prezzo medio di mercato.

 

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